집 계약 후 하자가 발견되면 어떻게 해야 할까?

부동산 계약을 마치고 입주한 뒤 예상하지 못했던 하자를 발견하는 경우가 있다. 겉으로 보기에는 멀쩡해 보였지만 실제로 생활을 시작하고 나서 누수, 곰팡이, 결로, 배관 문제, 창문 불량 같은 문제가 드러나는 경우도 많다.

특히 매매나 전세 계약에서는 이미 계약과 잔금까지 끝난 상태라 당황하는 사람들이 많다. “이걸 집주인에게 요구할 수 있을까?”, “수리 책임은 누구에게 있을까?” 같은 고민이 생길 수 있다.

부동산 하자 문제는 상황에 따라 책임 범위가 달라질 수 있기 때문에 계약 전부터 꼼꼼한 확인이 중요하다.

이번 글에서는 집 계약 후 하자가 발견되었을 때 어떻게 대응해야 하는지 쉽게 정리해보겠다.

부동산 하자란 무엇인가

부동산 하자는 건물이나 시설에 문제가 있는 상태를 의미한다.

대표적으로 다음과 같은 문제가 해당될 수 있다.

• 누수
• 곰팡이
• 결로
• 배관 문제
• 보일러 고장
• 창문 불량
• 전기 문제
• 악취 문제

특히 겉으로 바로 확인하기 어려운 하자도 있기 때문에 입주 후 뒤늦게 발견되는 경우가 많다.

계약 전에 확인하는 것이 가장 중요하다

하자 문제는 계약 전에 최대한 확인하는 것이 중요하다.

특히 집을 직접 방문했을 때 다음 사항들을 꼼꼼히 체크해야 한다.

• 천장 누수 흔적
• 곰팡이 여부
• 창문 상태
• 배수 상태
• 수도 및 전기 작동 여부
• 보일러 상태

가능하면 사진이나 영상으로 기록을 남겨두는 것도 도움이 된다.

매매와 임대차는 책임 구조가 다를 수 있다

하자 문제는 매매인지 전세·월세인지에 따라 책임 구조가 달라질 수 있다.

전세나 월세의 경우 기본적인 시설 유지 책임은 임대인에게 있는 경우가 많다.

반면 임차인의 사용 부주의로 발생한 문제라면 임차인 책임이 될 수도 있다.

매매의 경우에도 계약 내용과 하자 발견 시점에 따라 책임 문제가 달라질 수 있다.

하자를 발견했다면 바로 기록해야 한다

입주 후 하자를 발견했다면 가장 먼저 해야 할 것은 기록이다.

사진이나 영상으로 상태를 남겨두는 것이 중요하다.

특히 누수나 곰팡이 같은 문제는 시간이 지나면 상태가 변할 수 있기 때문에 초기 기록이 중요하다.

또한 집주인이나 매도인에게 바로 알리는 것이 좋다.

집주인과의 대화 내용도 남겨야 한다

하자 문제를 이야기할 때는 가능하면 문자나 메신저 등 기록이 남는 방식으로 소통하는 것이 좋다.

나중에 분쟁이 발생할 경우 중요한 자료가 될 수 있기 때문이다.

예를 들어 다음 내용들을 남겨두는 것이 도움이 될 수 있다.

• 하자 발생 시점
• 하자 사진
• 수리 요청 내용
• 답변 내용

구두로만 이야기하면 나중에 내용이 달라질 가능성도 있다.

특약사항 확인도 중요하다

부동산 계약서에는 하자 관련 특약이 들어가는 경우도 있다.

예를 들어 다음과 같은 내용이 포함될 수 있다.

• 잔금 전까지 하자 보수
• 특정 시설 책임 범위
• 원상복구 조건

따라서 계약 후 문제가 발생했다면 특약사항도 반드시 확인해야 한다.

수리 책임은 어떻게 나뉠까?

모든 하자를 무조건 집주인이 책임지는 것은 아니다.

예를 들어 단순 소모품 교체 수준인지, 건물 자체 문제인지에 따라 달라질 수 있다.

일반적으로 건물 자체 문제나 기본 시설 문제는 임대인 책임으로 보는 경우가 많다.

반면 임차인의 사용 부주의로 발생한 손상은 임차인 책임이 될 가능성이 있다.

신축 아파트도 하자가 발생할 수 있다

신축 아파트라고 해서 무조건 문제가 없는 것은 아니다.

오히려 입주 초기에는 하자가 발견되는 경우도 많다.

예를 들어 다음과 같은 문제가 발생할 수 있다.

• 마감 불량
• 누수
• 벽지 들뜸
• 창호 문제

이런 경우 하자보수 기간과 절차를 확인하는 것이 중요하다.

마무리

집 계약 후 발견되는 하자는 생각보다 자주 발생할 수 있다.

특히 누수나 곰팡이 같은 문제는 생활에 큰 영향을 줄 수 있기 때문에 빠른 대응이 중요하다.

하자를 발견했다면 사진과 기록을 남기고 계약서 특약사항과 책임 범위를 함께 확인해야 한다.

부동산 계약에서는 계약 체결만 중요한 것이 아니라 실제 입주 이후 발생할 수 있는 문제까지 대비하는 것이 중요하다.

안전한 부동산 거래를 위해서는 계약 전 꼼꼼한 확인과 기록하는 습관이 필요하다.